Oggi conviene rinegoziare un mutuo

**FuoriTempo** · 06-02-2009, 19:13

La faccenda dei mutui è abbastanza complessa.
Sono un consulente finanziario da 8 anni ed ho una certa esperienza.
Sono convinto che questo sia un ottimo periodo per rinegoziare i mutui, oggi si può fare al 3,30%.
Sui mutui si dice tutto ed il contrario di tutto.
La prima domanda che mi fanno i clienti è sul tasso e tutti chiedono sempre il fisso.
Personalmente, per la mia esperienza di centinaia di pratiche (ho 5 mila clienti), il problema non è il tasso ma la durata.
La migliore garanzia di pagamento consiste nel fare mutui a lunga scadenza e quindi con una rata molto bassa.
In questo periodo è possibile rinegoziare un mutuo ad ottime condizioni, quindi chi può sfrutti l'occasione.

**zenith2000** · 06-02-2009, 21:21

"Rinegoziare": intendi con la stessa banca o trasferirla ad un'altra con migliori condizioni?
3,30% è il tasso variabile attuale o c'è qualche banca che lo applica sul fisso?

Grazie per le risposte.

**Zaphod Beeblebrox** · 06-02-2009, 22:37

Sinceramente non capisco il discorso.

Chi ha un mutuo a tasso variabile ha poco da rinegoziare, se non lo
spread, e quello lo poteva eventualmente fare indipendentemente dai
tassi.

Chi ha un mutuo a tasso fisso potrebbe essere invogliato dal tasso basso,
ma solo se ha fatto un mutuo negli ultimi due anni circa, altrimenti più o
meno si trova con la stessa differenza che aveva all'epoca in cui ha
scelto la prima volta.

Non capisco invece il senso della frase sulla durata.

Posto che la rata sia sostenibile e che uno non abbia le capacità di
investire i soldi facendoli rendere più di quello che gli costano nel mutuo
più la durata è breve e meglio è, direi.

D'altronde oltre i 25-30 anni le rate calano relativamente mentre la
somma restituita alla fine lievita paurosamente.

**Ricky72** · 10-02-2009, 19:09

Originariamente scritto da Zaphod Beeblebrox

D'altronde oltre i 25-30 anni le rate calano relativamente mentre la
somma restituita alla fine lievita paurosamente.

Bra.
Logico, una durata ottimale sarebbe 15 anni o forse 20.

**refurbished** · 10-02-2009, 21:24

Rinegoziare presuppone di per se di accordarsi con qualcuno per ottenere condizioni migliori. Nel caso di un mutuo: condizioni maggiormente rispondenti alle proprie capacità di rimborso che possono essere mutate nel tempo (in meglio o in peggio). In questo senso è ovvio che, rinegoziare un mutuo mutandone le caratteristiche a proprio favore sia sempre conveniente. Purtroppo ciò non sempre è possibile dato che, da un lato, la banca mutuante non è obbligata ad accettare, dall'altro, il mercato potrebbe non offrire migliori condizioni. Una buona strategia, volta esclusivamente a "bloccare il propro impegno finanziario alle singole scadenze in un momento di dinamica al ribasso dei tassi, potrebbe essere quella di trasformare il proprio mutuo a tasso variabile in tasso fisso, bisognerebbe però trovare un tasso fisso che possa giustificare la manovra e, da una rapidissima verifica di ciò che offre il mercato,temo che al momento non esista. Per quanto attiene alla durata,essa è una diretta conseguenza dell'impegno finanziario sostenibile per imborsare il mutuo che ci serve, in linea teorica tale impegno non dovrebbe esser mai superiore al 30% del proprio reddito (bisogna stare attenti a non stare corti per non assumere impegni difficili da sostenere, mentre si può scegliere una maggior durata, con conseguente rata inferiore, così da poter destinare la quota di reddito che "avanza" ai consumi voluttuari); è ovvio che una maggior durata del prestito richieda una maggiore quota di interessi da pagare.

**FuoriTempo** · 01-03-2009, 17:06

Eccomi qui, scusate se ho trascurato la discussione da me aperta ma sono stato pieno di lavoro.
Considero questo un buon momento per rinegoziare i mutui perchè:

1) i tassi sono bassi (sia il fisso che il variabile)

2) la stretta creditizia è in aumento e quindi presto non sarà più possibile farlo perchè le banche diventeranno molto restie a concedere credito;

3) siccome la crisi incombe è meglio prevenire che curare e quindi meglio abbassare subito la rata perchè se il cliente perde il lavoro, finisce in cig o diventa moroso nessuna banca sarà più disponibile ad aiutarlo;

4) in corso di rinegoziazione è possibile unire più finanziamenti oltre al mutuo ed aggiungere un pò di liquidità da spendere subito o tenere da parte per quando le cose peggioreranno.

In soldoni sono convinto per gli studi che faccio, per la mia professione e per le informazioni in mio possesso che la crisi non è nemmeno iniziata, ovvero che il peggio deve ancora venire e che non è detto che se ne esca e che se ne usciremo ci vorranno anni e che comunque nulla sarà più come prima.
Quindi ribadisco la mia personale convinzione che sia opportuno rinegoziare e consolidare le proprie posizioni debitorie.
Si perderanno molti posti di lavoro, chi non lo perderà vedrà comunque ridurre le proprie entrate.
Avere un'unica rata bassa diventa cruciale.
Allungare la durata più essere un ulteriore aiuto per abbassare la rata.
Siccome i tassi sono bassi con la svalutazione della moneta e l'inflazione reale, allungare la durata è conveniente anche perchè parte degli interessi si può scaricare e comunque la quota interessi oggi come oggi è irrisoria.
Siccome è in arrivo una forte stretta creditizia è opportuno agire subito e prevenire i problemi.
Oggi è possibile rinegoziare un mutuo al 2,80%. Chi vuole può chiedermi consigli in privato e lo farò in modo del tutto gratuito.

**ss68** · 03-03-2009, 16:20

Ciao, mi intrometto nella discussione in quanto anch'io faccio il consulente finanziario da circa 21 anni...e non sono molto allineato a quanto hai sostenuto, perchè possiamo parlare di convenienza quanto si vuole, ma la differenza di costo in un arco di 20 anni (la maggior parte dei mutui nel mondo ha mediamente tale durata) è più o meno la stessa.

Ciò dipende dall'alternanza dei tassi bassi a quelli alti, fenomeno dovuto al relativo andamento dei cicli economici che passano da recessione ad espansione e viceversa, quasi ogni 60 mesi.

La domanda principale è quindi perchè mai esistono mutui a tasso fisso, a tasso variabile o a tasso misto, o con rata fissa e durata variabile..ecc.ecc.ecc... se poi hanno gli stessi effetti ?

Perchè è una manovra di puro Marketing Finanziario, studiata ad hoc dagli istituti di credito per avere un offerta che calzi con il "pessimismo=tasso fisso" o con "l'ottimismo=tasso variabile" di chi chiede il mutuo.

Io penso a quelle migliaia di famiglie che tra maggio e luglio del 2008 hanno "scambiato" il proprio mutuo a tasso variabile che quotava intorno ad un tasso del 4,70% terrorizzati dalla BCE che aveva alzato i tassi in quel periodo, optando per un mutuo a tasso fisso...adesso che le cose sono all'opposto (tasso variabile euribor+spread vicino al 3%), chi mai li rimborserà ?

Tornando alla convenienza attuale, suggerisco di aprire bene gli occhi

, in quanto questo -paradossalmente - è uno dei periodi più cari per sottoscrivere un mutuo

....mi prendete per scemo ???

Il costo del mutuo è per l'uomo della strada il TAEG o l'ISC cioè l'unione del tasso variabile o fisso+lo spread (che è la "ciccia" che si accaparrano le banche)+le varie spese di istruttoria...il grande malato attualmente è proprio lo spread...che è storicamente in uno dei massimi periodici storici...

Cosa voglio dire ? Che se contratto con la banca un tasso fisso odierno, arrivo anche a toccare il 6%, fatevi un giro sul motore di ricerca mutuionline...., ciò è causato dal fatto che alla componente tasso, il parametro IRS è all'intorno del 4%, mentre la "ciccia" che aggiungono le banche arriva anche al 2% !!!!!!!

Ora il tasso IRS non è possibile contrattarlo, ma lo spread è bene discuterlo prima di accollarsi un costo che oggi è elevatissimo....

Stessa cosa per il tasso variabile...è vero apparentemente sembra basso...magari anche il 2,80% è quasi nulla....ma andate a vedere lo spread ... arriva anche all'1,50% quando precisamente 12 mesi fa viaggiava anche a 0,80 %...praticamente è raddoppiato !!!!

Appena l'euribor tornera nella normalità..magari tra due anni....il TAEG si riporterà al 5%, ma se per fortuna ci si imbatte in un periodo di espansione con euribor che galoppa...ci troveremo incasinati per colpa di uno spread assurdo che non potremo più cambiare....a meno di non rinegoziare di nuovo il mutuo...

Vorrei infine ricordare a chi sta pensando di rinegoziare il mutuo adesso, che visto che i piani di ammortamento del mutuo, cioè la modalità di rimborso della rata sono fatti di una parte di interessi e di una parte di capitale, se manca poco alla scadenza del mutuo è inutile rinegoziare, in quanto l'impatto del TAEG è quasi nullo, visto che verso la fine del rimborso è la parte di capitale che viene restituita alla banca....gli interessi glieli abbiamo già pagati all'inizio e anche profumati...

Se a qualcuno interessa potremmo poi analizzare anche l'impatto psicologico della finanza comportamentale nella scelta di un tasso fisso o variabile...

Ciao.

**FuoriTempo** · 03-03-2009, 18:11

Concordo con alcune tue affermazioni non ne condivido altre.

1) nel lungo periodo conviene sempre il variabile ma purtroppo non tutti se lo possono permettere perchè non tutti possono esporsi a certe oscillazioni dei tassi e quindi della rata

2) la differenza tra fisso è variabile non è marketing ma risponde ad esigenze specifiche per una clientela esigente. Nella realtà purtroppo non tutti capiscono la differenza reale ed i vantaggi/svantaggi specifici

3) molte persone, terrorizzate dai media, hanno fatto la corsa a rinegoziare negli anni tra il 2006 e il 2008. Allora era sbagliato e condivido le tue parole perchè hanno rinegoziato quando i tassi erano alti. A maggior ragione oggi che i tassi sono bassi conviene rinegoziare. Oggi conviene rinegoziare non solo perchè i tassi sono bassi ma anche perchè è in arrivo una forte stretta creditizia e quindi conviene avere una rata bassa che consenta di affrontare serenamente la crisi.

4) il mio 2.80 è finale. Riesco ancora ad applicare uno spread dello 0.80 e in nessun caso supera l'1,20. Il mio fisso più caro è al 5.4.

5) dubito fortemente le cose si sistemeranno in un paio di anni. La crisi è solo all'inizio e ci vorrà tempo. Inoltre ottenere un mutuo in futuro diventerà sempre più difficile sia perchè accetteranno un valore dell'immobile minore (torneremo al 50%) sia perchè ridurranno il rapporto rata/reddito

6) Condivido il fatto che non conviene rinegoziare un mutuo in scadenza, mi sembra ovvio. Gli interessi che si scalano non riguardano il taeg ma il tan.

7) In ultima analisi sotengo che convenga rinegoziare i mutui per le segueti ragioni:

a) i tassi sono comunque bassi
b) in futuro sarà più difficile rinegoziare o comunque accedere a finanziamenti
c) la crisi è all'inizio e conviene cautelarsi abbassando la propria rata, se la crisi non dovesse passare subito avere una rata creerà molti problemi
d) la somma delle rate di tutti i finanziamenti di una famiglia non dovrebbe superare il 30% del reddito complessivo

p.s. il sito internet da te citato è piuttosto caro e raramente conveniente.

**gubalibre** · 04-03-2009, 10:34

Da semplice debitore (non addetto ai lavori) credo che la scelta variabile-fisso sia puramente psicologica: se preferite le cose certe, optate per il fisso, se pensate di poter affrontare qualche sorpresa, potreste scegliere il variabile.
Se fate - come me - quest'ultima scelta, e specialmente in questo periodo di tassi bassi, prendete il piano di ammortamento che vi propone la banca e provate a vedere che accadrebbe alla rata in caso di aumento dei tassi: tenendo presente che la quota interessi all'inizio è molto alta, la potete determinare (con buona approssimazione) facendo: capitale residuo*tasso applicato (parametro+spread)/12.

Questa è una cosa che a mio avviso le banche dovrebbero (anche nel loro interesse) includere nelle documentazioni standard da fornire al cliente in fase di istruttoria...bisogna far percepire che cosa significa affrontare un periodo di espansione dei tassi di riferimento.

Un'altra cosa: secondo me se i parametri per concedere il mutuo diventano più restrittivi è solo un bene. Tutti devono fare i conti con la realtà...basta mutui sul 90-100% del valore di perizia (...) e di 30-40 anni

Ciao a tutti
Gubalibre

**ss68** · 04-03-2009, 12:05

Cerco di argomentare alcune mie affermazioni, nell'interesse della comunità e non per fare il solone di turno, ma non vorrei che tale intervento inducesse qualcuno a pensare che stiamo facendo ping pong:

1) nel lungo periodo "a meno che i libri di matematica finanziaria e di economia dicano castronerie" non c'è un tasso che predomina sull'altro, per quello che ricordo dai testi che ho studiato, nessuno regala niente a nessuno e quindi, anche se le formule matematiche possono cambiare, il risultato è quasi sempre lo stesso , figurarsi se le banche regalano i soldi..

2) Ciò che non si dice è che il tasso fisso, incorpora già una previsione di crescita o diminuzione dei tassi che può essere più o meno puntuale e che ingloba anche il margine di errore dovuto a mancanza di informazioni o imprecisione dei modelli di analisi... senza scendere troppo nei dettagli c'è una una sorta di polizza di assicurazione che la banca acquista per tutelarsi. (ecco perchè in genere è sempre più alto del variabile come confermi nel tuo punto 4).

Il tasso variabile invece prevede degli aggiustamenti continui in base ai tassi di interesse stabiliti dalla Banca Centrale Europea per gli scambi di liquidità nel mercato interbancario.

3) sempre gli stessi libri di economia sostengono che "vi è una stretta creditizia quando le Banche centrali, operano un innalzamento dei tassi ufficiali di sconto per drenare liquidità dal sistema ed abbattere fenomeni inflattivi", tutto il contrario di quello che sta succedendo adesso in quanto siamo in presenza di una immane massa di liquidità che le banche centrali stanno immettendo per far fronte alla crisi....Semmai siamo in presenza di una crisi di fiducia interbancaria, che costringe le banche a non scambiarsi denaro e centellinare i prestiti ed i mutui erogabili in quanto hanno poco capitale da elargire.

4) Oggi "converrebbe rinegoziare" solo se il tasso fisso fosse al 2,80 %, ma se non sbaglio come affermi tu al punto 4 è al 5,4% , guarda caso incorpora attualmente un aumento di quasi il 100%...rispetto al variabile..

5) non ho mai affermato con certezza che ci vogliono "solo" due anni per risalire la china, questo non lo può sapere nessuno, ma ritengo che siccome tutta la vita umana è fatta di cicli, ci sarà un alternanza anche a questo...

6) qui non importa che sia tan, taeg o isc, importa il fatto che oramai a fine mutuo rimborsi solo capitale..

7) la convenienza è molto personale e dipende da molti fattori:

a) i tassi sono comunque bassi (il variabile!)

b) in futuro sarà più difficile rinegoziare o comunque accedere a finanziamenti (e chi lo può sapere ?) ricordiamo che le banche fanno affari prestando soldi..

c) la crisi è all'inizio e conviene cautelarsi abbassando la propria rata, se la crisi non dovesse passare subito avere una rata creerà molti problemi , il problema non è pagare 100 o 200 euro in più al mese, il problema semmai è perdere il posto di lavoro ed il reddito conseguente, a quel punto non si pagano i mutui anche se fossero a tasso zero...

d) la somma delle rate di tutti i finanziamenti di una famiglia non dovrebbe superare il 30% del reddito complessivo, e questo è pacifico..

p.s. il sito internet da me citato è comunque un primo passo per rendersi conto delle quantità in gioco, su una media di mercato.

Ciao.

**gattapuffina** · 04-03-2009, 12:40

Aehm, se si pensa che la crisi è appena iniziata, il che può essere anche vero, io starei *molto* attento a negoziare un tasso fisso ora.

Potrebbe benissimo capitare che, in risposta a fenomeni di deflazione, i governi europei, sulla scia di cosa hanno fatto gli USA, portino il costo del denaro a 0%, per cercare di far girare l'economia in qualche modo.

Sicuramente, se i tassi vanno a 0%, si alzeranno anche gli spread, ma il totale dovrebbe essere comunque migliore di un tasso fisso ai valori attuali...

Secondo il mio parere, che NON E' da addetto ai lavori, la scelta tra fisso e variable dovrebbe essere più legata al tipo di attività che si ha, nel senso che il lavoratore dipendente con un contratto indeterminato, magari addirittura statale, potrebbe preferire un tasso fisso, perchè si sarà costruito un muto adatto alle sue entrate, che prevedibilmente non cambieranno molto nel corso degli anni, o comunque avranno un aumento piuttosto lineare (escludendo vincite a lotterie, eredità, etc...)

Il lavoratore autonomo, invece, potrebbe preferire il variable perchè, quando l'economia riprende e i tassi ricominciano a salire, essendo le sue entrate più direttamente collegate all'andamento dell'economia, potrebbe prendere in considerazione un abbattimento di capitale appena si trovi con la liquidità necessaria, se i tassi variabili diventassero poco convenienti.

**Nicholas Van Orton** · 04-03-2009, 12:52

Quanto è avvenuto negli ultimi anni ci conferma che cambia la ciclicità delle crisi e la loro ampiezza. I modelli di analisi adottati basati sul passato lasciano sempre più il tempo che trovano. Gli stessi analisti che ad agosto prevedevano una flessione del mercato, comunque sostenibile e di durata non superiore ai sei mesi, ora prevedono la ripresa nel 2010, 2011. A gennaio del 2007 leggevo diversi articoli che guardavano all'Irlanda come nuovo modello economico. Nello stesso periodo la Spagna ci additava come i "cugini oramai più poveri". Non più tardi di ieri per la prima volta un giornale online parlava dello scoppio della bolla speculativa di Dubai. La crisi attuale, economica, è notevolmente aggravata dalla crisi finanziaria. In questo ultimo caso tutti noi stiamo pagando le colpe di pochi. Non è un caso che le banca italiane con maggiori problemi, Intesa e Unicredit, siano gli istituti con maggiori rapporti con l'estero. Per quanto riguarda la rinegoziazione dei mutui noto con rammarico che al diminuire del parametro conosciuto, euribor o irs, aumenta lo spread applicato dalle banche. Concordo per quanto riguarda la percentuale massima mutuabile. Leggere un depliant pubblicitario di una nota banca che riportava la disponibilità a finanziare il 107% (casa+notaio) è sintomatico di un mercato drogato.

**FuoriTempo** · 06-03-2009, 12:25